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廠房轉租存在風險,我們應當如何防范?

2019-8-24 17:12|發布:河南省百維智能裝備有限公司|點擊數: 470

  廠房轉租是指轉租方在租賃期間,將其租賃廠房的部分或者全部再出租的行為,轉租是轉租方與轉租戶之間成立新的租賃合同。轉租后轉租方仍享有租賃權。由此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系,即廠房產權人(出租方)與租賃方(轉租方)的本租合同,以及轉租方與轉租戶的轉租合同,轉租方既要以租賃方的身份履行與廠房產權方之間的本租合同,又要以轉租方的身份履行與轉租戶之間的轉租合同。作為轉租方扮演了雙重角色,是轉租中的關鍵。

  目前,轉租市場越來越火熱,在轉租時對于轉租方和轉租戶而言,存在怎樣的風險?應當如何防范?需要注意什么?

  一、轉租存在的風險:

  1、廠房出租方可以解除廠房租賃合同。

  轉租方轉租廠房,必須得到廠房出租方的同意,出租方不知情或不同意的,有權解除廠房租賃合同。根據我國《合同法》第二百二十四條規定:“轉租方經出租方同意,可以將租賃物轉租給第三人。轉租方轉租的,轉租方與出租方之間的租賃合同繼續有效,轉租戶對租賃物造成損失的,轉租方應當賠償損失。轉租方未經出租方同意轉租的,出租方可以解除合同!睆S房出租方解除的是出租方和轉租方(租賃方)之間的租賃合同,而不是轉租方和轉租戶人之間的轉租合同,但是因為租賃合同的解除,轉租合同也無法繼續履行下去。

  2、出租方不同意轉租廠房的,轉租戶只能立即歸還占用的廠房。

  廠房轉租合同一旦被確認無效以后,轉租戶應該歸還占用的房屋,向轉租方交付的押金、租金、轉讓費等只能要求轉租方歸還,廠房出租方沒有返還義務,如果找不到轉租方,可能就無處索要了。

  3、轉租戶對廠房的裝修應當拆除,而不能折價歸出租方所有。

  在廠房的租賃中,轉租是獲得廠房出租方同意的,而且獲得其裝修或改造的同意意見的,在廠房租賃合同終止或解除時,轉租方或轉租戶對于廠房進行重新裝修改造,雙方按照約定對裝修物可以折價歸出租方所有,轉租方或轉租方可以獲得相當于裝修物折舊后的價款。

  但在非法轉租中,廠房出租方不同意轉租,轉租戶則無權主張上述權利,必須將裝修拆除并且恢復廠房原狀,由此產生的損失只能自己承擔。

  4、未簽訂書面租賃合同及轉租合同時,面臨合同被隨時解除的風險。

  我國《合同法》第二百一十五條規定:“租賃期限六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃!钡诙偃䲢l規定:“當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租方解除合同應當在合理期限之前通知租賃方(轉租人)!

  租賃方(轉租人)租賃房屋6個月以上的,未與廠房出租方簽訂書面房屋租賃合同和轉租合同的,廠房出租方在合理的期限內通知租賃方(轉租人)后可以隨時解除租賃關系。

  若租賃合同的解除,轉租合同也將無法繼續履行下去。

  二、如何防范轉租中的風險

  1、廠房轉租時,必須簽訂轉租合同。

  如果廠房出租方和租賃方(轉租人)簽訂的租賃合同中未約定廠房出租方同意轉租的,轉租合同必須經廠房出租方書面同意。

  2、需確認轉租方與房屋產權人簽定的租賃合同。

  轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期,但出租方與轉租雙方協商約定的除外。

  3、原租賃合同與轉租合同緊密聯系。

  轉租期間,原租賃合同變更、解除或者終止,轉租合同也隨之相應的變更、解除或者終止。

  4、需明確征求廠房出租方是否同意轉租。

  如租賃方(轉租人)未經過同意就轉租出去,可能被廠房出租方追究違約責任,承擔違約金或者賠償其他經濟損失。

  三、轉租的注意事項

 。、轉租后廠房的用途不得超出租賃方(轉租方)與廠房出租方簽訂的合同中規定的用途。

 。、轉租方應在廠房轉租租約中列明,倘轉租方提前終止與廠房出租方簽訂的合同,那么轉租方與轉租戶的轉租租約應同時終止。

 。、轉租方須要求轉租戶簽署保證書,保證其同意履行租賃方(轉租方)與廠房出租方合同中有關轉租行為的規定,并承諾與轉租方就本合同的履行對廠房出租方承擔連帶責任。在轉租方終止租賃方(轉租方)與廠房出租方簽訂的合同時,轉租租約同時終止,轉租戶無條件遷離租賃物。轉租方應將轉租戶簽署的保證書,在轉租協議簽訂后的交廠房出租方存檔。

 。、轉租方對因廠房轉租而產生的稅、費,由轉租方負責,無論轉租戶是否提前終止本合同,轉租方因廠房轉租行為產生的一切糾紛概由轉租方負責處理。

  由于轉租同時涉及廠房出租方、轉租方和轉租戶,轉租方既要履行與廠房出租方之間的本租合同,又要履行與轉租戶之間的轉租合同,相對復雜;而且我國合同法對租賃權合同關系作了專章規定,但對租賃權的轉讓未作明文規定。所以在進行轉租時,需要多加注意,防范于未然。




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